Vente d’une maison sous condition suspensive de permis pour un logement

Un compromis de vente porte sur une « maison d’habitation ». C’est la situation de fait.

Mais la situation de droit du bien est toute différente ; sur la plan urbanistique, il s’agit d’un « garage/atelier ».

La vente est donc conclue sous la condition suspensive de régularisation urbanistique en logement.

L’acheteur obtient un permis pour une régularisation partielle.

Mécontent il demande une réduction du prix ; le vendeur refuse et les parties se retrouvent devant le tribunal.

Le tribunal (TPI Brabant wallon, 22 février 2022) va considérer que la condition suspensive est inopérante. Pourquoi ?

Rappelons que la vente porte sur une habitation qui n’en est pas une et que cette vente est soumise à la condition de ce qu’elle le devienne.

Le vendeur s’engage à vendre une maison d’habitation. L’objet du contrat, sa prestation essentielle, est le transfert du droit de propriété sur un immeuble d’habitation.

L’obligation du vendeur constitue donc le fait conditionnel. C’est impossible, la condition doit être extérieure au contrat. Elle doit être adventice, comme l’on dit en droit.

Il en aurait été différemment si le vendeur avait vendu ce qui existait, un garage / atelier, sous la condition de ce que le Collège délivre un permis conférant une destination de logement.

D’où la nécessité de bien rédiger les conditions suspensives.

Le fait conditionnel ne peut jamais constituer une obligation du contrat.

De même, la condition constitue une simple modalité d’une obligation déjà valablement formée.

Elle ne peut dès lors être confondue avec une condition de validité du contrat, laquelle ne peut jamais être érigée en condition.

En l’espèce l’infraction d’urbanisme portait, non pas sur un élément de l’immeuble, mais sur l’immeuble lui-même.

Toute la question est alors de voir si une vente peut porter sur un immeuble en état fondamentalement infractionnel. Cela est une autre histoire.